2030 무주택자, 당신의 내집마련 방향은?

A타입 - 30세 이전에 결혼해 무주택기간이 길고, 부양가족이 많은 사람, 청약통장 가입기간이 긴 무주택자, 당신은 9월 이후 분양시장을 통한 내집마련의 기회와 당첨 가능성이 더욱 높아진 만큼 지금 굳이 청약을 서두를 필요는 없다. 판교·파주·광교 등, 남아있는 2기신도시 분양물량이 풍부하고, 민간택지도 분양원가공개를 통해 저렴히 공급될 테니, 인기 단지 위주로 소신 청약하면 된다. 또한 청약저축 가입자 중 상대적으로 청약저축 불입액이 적고 청약가점이 높다면 청약저축 통장을 청약예금 통장으로 전환하는 리모델링이 필요하다.

B타입 - 2007년 9월부터는 독신자나 싱글족, 단독세대주, 젊은 신혼 맞벌이 부부들은 부양가족이 없고, 무주택기간이 짧은 관계로 청약가점제 시행이 달가운 일은 아니다. 오히려 당첨확률이 점점 낮아지는 만큼 무주택자격만 믿지 말고, 청약제도 개편 전에 서둘러 통장을 사용하는 게 좋다. 특히 9월전까지 유망물량의 공급 일정을 잘 챙겨 꾸준히 청약시장을 노크해야 하겠다. 2007년 9월 이전에 분양할 구로구 신도림, 용산구 효창동, 용인, 흥덕,신봉,성복,동천지구, 인천 송도신도시, 소래·논현지구 등, 유망지역을 노려야 한다. 그리고, 여유자금이 있다면, 추후 중대형 평형으로 통장 예치금을 증액하는 것도 고려할 만하다. 참고로, 큰 평형으로 증액할 경우 1년 후에 청약 자격이 주어지므로 서두는 것이 좋겠다. 9월이후는 정부 정책을 예의 주시하고 가점을 높이기 위한 노력을 경주하면서 종자돈을 탄탄하게 준비하며 기다리자.

C타입 - 종자돈이 부족하여 전세금이 부담스러운 당신을 위하여! 종자돈이 부족하여 분양을 받을 수 없고 일반 아파트 전세도 부담스러운 사람에게 안성맞춤이다. 분양전환 되지 않는 국민임대 아파트나 차후에 분양전환 되는 공공임대의 장점은 초기 자금이 적게 들면서도 주거환경이 좋은 아파트에 살 수 있다는 것이다. 특히 분양전환 되지 않는 국민임대는 입주 후 같은 청약통장으로 공공분양 아파트에 다시 청약이 가능하므로 우선 임대아파트에 살면서 종자돈을 충분히 모아 청약할 때를 기다리자. 향후 청약시장이 개편되면, 가점이 높은 무주택자는 청약자격을 유지하려, 집 매입을 유보할 수 있기 때문에, 잠정적으로 임대차(전세,월세)시장이 불안해 질수 있을 것으로 보인다. 이럴 때, 가지고 있는 저축통장으로 임대아파트에 입주하면, 불안한 임대차시장을 걱정할 필요가 없게 된다.

D타입 - 임대가 싫다면 분양 받는 수밖에! 단 분양을 받으려면 어느 정도의 종자돈은 있어야 한다. 대출을 받더라도 이자를 감당할 수 있어야 하며 이자를 너무 많이 지불하면 그만큼 재테크에 손해를 볼 수 있기 때문이다. 청약저축으로 분양 받을 수 있는 아파트는 대한주택공사나 SH공사, 경기지방공사 등 공공기관에서 공급하는 아파트다. 최근 주택공급 정책의 변화와 공영개발 등이 논의 되면서 청약저축 통장의 활용도가 높아지고 인기 또한 상한가다. 올해 공공택지개발지구에서 분양하는 아파트 중 분양가상한제가 적용되는 아파트는 분양가도 상대적으로 저렴하므로 적극 청약에 나서야 한다. 향후 분양예정인 유망 공공택지개발지구로는 파주신도시, 판교신도시, 아산신도시, 광교신도시, 송파신도시, 용인 흥덕지구, 동탄신도시 등이 있다.

E~J타입은 우선적으로 청약통장을 꼭 만들어야 한다.

E타입 - 내집마련이 가장 힘든 상황! 우선 종자돈 모으는데 전력을 다하고 하루빨리 청약통장을 만들자. 청약통장이 없더라도 국민임대주택을 노려보자. 첫째, 무주택세대주로서 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 50%(172만1690원,단 4인이상 세대는 1,883,130원) 이하에 해당하는 사람은 일단 국민임대주택(전용면적 50㎡ 미만)에 청약하자. 입주자 선정순위에 따라 자신에게 기회가 올지도 모른다. 둘째, 청약저축에 가입하자. 그러면 청약저축에 가입하자마자 일단 국민임대주택(전용면적 50㎡ 이상~60㎡ 이하)에 3순위로 청약할 수 있는 자격이 생긴다. 단, 이 경우 무주택 세대주로서 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 70%(241만0370원,단 4인 이상 세대는 2,636,380원) 이하에 해당해야 한다. ‘천리 길도 한 걸음부터‘ 청약통장은 내집마련의 초석이다.

F타입 - 종자돈만으로는 내집마련이 힘든 상황! 그러나 방법은 있다. 바로 지렛대 효과. 대출을 받아 유망지역의 기존 아파트를 매입하는 것이다. 단, 대출을 많이 받을수록 감당해야할 이자 부담이 커지고 대출 규제도 까다롭기 때문에 되도록 대출 금액이 아파트 시세의 30~40%를 넘지 않도록 한다. 또한 금리가 낮은 근로자·서민주택구입자금대출이나 장기대출이 가능한 보금자리론 등을 적극 활용한다.

G타입 - 대출 받을 생각이 없다면 뉴타운·재정비촉진지구 지분과 경·공매 시장에 노크를! 대출을 받지 않으면 당장 기존 아파트를 구입하기는 어려움이 많다. 따라서 시간이 좀 걸리더라도 향후 개발 호재가 있는 뉴타운 지분을 매입해 뉴타운이 완성되면 입주하는 방법이나 경·공매로 나온 가격이 싼 유망지역 아파트를 구입하는 것이 현명하다. 단, 가격이 싼 물건은 그만한 이유가 있기 때문인데 그 이유를 파악하는 것이 중요하다. 가격이 왜 싼지 분석해 보고, 호재 있는 지역의 물건만 고르는 것이 중요하다.

H타입 - 공격적인 내집마련이 가능한 상황! ‘젊어서 고생은 사서도 한다.’보유한 종자돈에 전세를 끼고 유망 아파트를 매입해 향후 가격상승을 노리는 방법이 있다. 그리고 추후 양도소득세 비과세요건도 감안해 2년 보유요건을 채우지 않아도 되는, 지역을 골라야겠다. 그러나 공격적인 내집마련은 고통이 따르는 법. 전세를 끼고 아파트를 구입하면 정작 본인은 입주 할 수 없다. 그럼 본인은 어디에? 가격이 싸고 깨끗한 주택(다세대, 연립 등)을 골라 본인 또한 전세를 산다. 여유 자금이 없기 때문에 최대한 싼 전세를 골라야 한다.

I타입 - H타입 보다 조금 덜 공격적인 방법! 대출을 받아 유망 아파트를 매입하고 실거주 하는 방법이다. 모든 대출의 주의 점은 이자다. 당연히 감당할 수 있는 한도 내에서 최소한으로 받아야 이익이 많이 남는다. 향후 가격 상승을 노리고 실거주시 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 누릴 수 있어 가장 보편적이고 모범적인 사례다.

J타입 - 이자부담 없이 자산을 늘릴 수 있는 대단히 운이 좋은 경우! 그러나 세금에 신경 써야 한다. 증여, 상속 시 가장 주의해야 할 부분이 세금이다. 되도록 세금이 나오지 않는 한도가 좋으며 세금이 나올 수 있는 경우는 부담부증여 등의 방법을 통해 세금을 줄여야 한다.
- 뉴스와이어

내집마련의 꿈을 가지고 계신 분들 참고하세요.

부동산포털 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 6월 청약통장 가입자들이 전국에서 우선 청약할 수 있는 아파트(주상복합 포함)는 1백60곳 7만7천9백62가구다. 이는 전달 대비 3천3백8가구 감소했지만 전년동기대비 9%(6천4백82가구)가 늘어난 물량이다.

9월 청약가점제 시행전 사실상 마지막 청약 기회다. 특히 청약부금 가입자들의 경쟁이 치열할 전망이다. 물량은 적은 반면 가점제가 불리한 20~30대 젊은층이 적극 청약할 것이다.

청약예금 가입자들은 동탄신도시 메타폴리스, 송도국제도시 더샵센트럴파크Ⅰ, 서울 리첸시아용산을 놓쳐서는 안된다.

청약부금 및 전용면적 25.7평 이하 청약예금 가입자들(서울 3백만원, 6백만원)은 서울 도심권 재개발 일반분양 물량과 인천 대단지를 눈여겨 보자. 가재울뉴타운 동부센트레빌과 인천 소래·논현구역 한화에코메트로2차다.

청약부금 및 전용면적 25.7평 이하 청약예금 가입자

6월 수도권 청약부금 가입자들은 서울 재개발 일반분양 물량과 인천 대규모 단지를 적극 노려볼만 하다.

동부건설은 서울시 서대문구 남가좌동 240번지 일대에서 가재울2구역 센트레빌 4백71가구 중 26~43평형 1백54가구를 일반분양 한다. 모델하우스는 6월 7일 오픈 예정.

10~15층 7개동으로 판상형과 타워형이 섞여 있으며 일반분양 물량이 많아 고층 당첨도 노려볼 수 있다. 분양가는 3월 분양한 가재울뉴타운 아이파크와 비슷한 1천3백만~1천6백만원에 책정될 것으로 예상된다.

뉴타운 개발뿐만 아니라 경의선 복선전철(2009년 개통예정) 개통 등의 개발호재가 있으며, 인근 상암지구 DMC센터 개발에 따른 수혜가 예상되는 지역이다. 1순위 마감이 예상된다.

이밖에 동부건설은 서대문구 냉천동 일대 충정로·냉천구역을 재개발해 총 6백81가구 중 24평형 1백13가구와 41평형 66가구를 6월말쯤 분양에 나설 계획이다.

5백가구 이상 대단지인데다 북아현뉴타운과 돈의문뉴타운 수혜가 예상되는 지역으로 1순위 마감이 예상된다.

인천에서는 한화건설이 2006년 10월 에코메트로1차 시범단지(2천9백20가구) 분양에 이어 2차 34~75평형 4천2백26가구를 전량 일반분양 한다. 이중 34평형이 2천5백4가구로 절반 이상을 차지하고 있다.

소래·논현구역 A5, A6, A7, A9, A10블록에 위치하며 A5~A7블록은 시범단지 북쪽에 위치해 논현, 논현2지구와 가깝고 수인선(2009년 개통예정) 소래역, 논현택지역을 걸어서 이용할 수 있다. 분양가는 시범단지와 비슷한 9백89만원선에 책정될 것으로 보인다.

전용면적 25.7평 초과 청약예금 가입자

청약예금 가입자들은 청약할 만한 유망 단지가 많고, 분양시기가 6월 초에 몰려 있는 만큼 청약일정 및 자격을 꼼꼼히 살펴보는 자세가 필요하다.

서울에서는 금호건설이 용산구 원효로1가에 주상복합 금호리첸시아 3개동 32~75평형 2백60가구를 분양한다. 6월 8일 모델하우스 오픈 예정.

서울 예치금 기준으로 32평형(68가구) 3백만원, 6백만원, 40, 46평형(1백44가구) 1천만원, 54~75평형(48가구) 1천5백만원 가입자 대상이다. 분양가는 주변 주상복합아파트 평당 분양가 선인 2천7백만원 정도에서 결정될 것으로 보인다.

24~25층 3개동 타워형으로 15층 이상에서는 향에 따라 한강조망 및 향후 용산공원 조망도 가능할 것으로 보인다. 용산역 일대 개발과 용산 국제업무지구 개발 호재로 1순위 마감이 예상된다.

동탄신도시에서는 주상복합 분양이 쏟아진다. 메타폴리스와 위버폴리스 모두 6월 4일 1순위 청약접수를 시작한다.

가장 주목할 만한 단지는 신동아건설과 포스코건설이 시공하는 메타폴리스. 동탄신도시 10-0, 11-0블록에 공급되는 단지로 층은 60~66층, 4개동 40~98평형 1천2백66가구 규모다. 평당 분양가는 1천4백만원선으로 물량의 30%는 화성시 1년이상 거주자에게 우선 배정된다.

입지여건이 뛰어난데다 동탄신도시 동쪽이 분당급 신도시 후보지로 거론되고 있어 수도권 1순위에서 마감될 것으로 보인다.

포스코건설은 송도국제도시 국제업무단지에서 분양하는 더샵센트럴파크Ⅰ도 유망단지. 6월 초쯤 모델하우스를 열고, 청약접수에 들어갈 예정.

31~114평형 7백29가구로 31, 32평형(43가구)은 인천시 기준으로 청약부금 및 2백50만원, 4백만원, 39평형(1백70가구) 4백만원, 43~52평형(3백82가구) 7백만원, 61~114평형(1백34가구) 1천만원 청약예금 가입자 대상이다. 평당 분양가는 주변 시세(1천5백만~1천7백만원)보다 저렴한 1천3백만원 후반대에서 결정될 예정.

인천 1순위 마감이 예상되면 6개월 이상 거주자가 우선 청약할 수 있을 것으로 보인다.

용인에서는 현대건설이 상현동 110번지에 18층 16개동 38~84평형 8백60가구를 모두 일반분양 한다.

용인 예치금 기준으로 38평형(1백93가구) 3백만원, 48평형(4백21가구) 4백만원, 57~84평형(2백46가구) 5백만원 가입자 대상이다. 용인시 1년 이상 거주자에게 100% 우선 자격이 주어진다.

이밖에 부산 해운대구 우동에서는 대우건설이 45~95평형 4백96가구를 분양한다. 45~53평형(2백24가구) 부산 예치금 1천만원, 57~95평형(2백72가구) 1천5백만원 가입자 대상으로 입주자모집공고일 기준 부산시 거주자만 청약할 수 있다.

일부 동 20층 이상에서는 수영만 조망이 가능하며 거실의 양면을 개방한 평면 설계로 조망권 확보율을 높였다.

청약저축 가입자

6월 청약저축 가입자가 주목할 만한 단지는 많지 않다. 다만 주공이 파주 운정신도시에 분양하는 단지를 고려해 보자.

21~34평형 중대형 평형이 골고루 배치된 1천62가구 대규모 단지로 전체 물량의 30%가 파주 지역 거주자에게 우선 배정된다. 지역우선 기간은 아직 정해지지 않은 상태.

수도권 2기 신도시로 경의선 복선화 및 제2 자유로가 2008년 개통될 예정으로 입주 시점에는 서울 및 다른 수도권 지역으로의 접근성이 개선될 전망이다.

이밖에 지방에서는 충남 천안시 직산읍에 33평형 3백51가구 휴먼시아를 분양한다.

출처 : 뉴스와이어

서민들의 내집갖기는 갈수록 힘들어지고 게다가 남의집 잠시 빌려살기도 점점 힘들어져
가는 상황이니 이거 정말 맥빠지네요.

내집마련은 청약가점제로 좀 유리해 질수 있겠다 생각했는데 막상 보니 그것도 아니고...(청약가점제 점수 구하기)

강남권에 전세가격은 점점 하락세라고 하지만 강북권은 완전 정 반대네요. 작은 평수들이 많은 곳의 전세값이 떨어져야 좋을텐데 오히려 올라가고 있으니 ㅡㅡ;


위 그래프에서보면 수도권 아파트 전세금 하락중이라고 하지만 이건 기상청에서 내일 비
가 억수로 많이 온다고 하는것을 믿을지 말지 고민하는것과 비슷한 느낌을 받게 만드니...

정말이지 의식주중에서 주가 제일 빡씬것 같네요.

청약 가점제 항목과 점수입니다.
내집마련의 꿈을 향해 열심히 달려가고 있는데 이거 점수가 형편없네요. ㅠㅠ.

9월부터 청약가점제가 시행됨에 따른 정보입니다.

212만명은 가점제에서 일단 탈락
청약가점제 적용을 받는 아파트에 청약할 수 있는 청약부금·예금 가입자는 전체 480만명. 건교부 조사에 따르
면이 중 1주택 이상을 보유한 가입자는 전체의 44.1%인 212만명.

이들은 가점제 물량(전용면적 25.7평 이하 75%,전용면적 25.7평 초과 50%)의 1순위 자격이 박탈돼 추첨제 물
량을 노릴수밖에 없다. 특히 73만명의 2주택자는 추첨제 물량에서도 1순위 자격이 배제된다.

무주택자들 입장에서 보면 청약통장 가입자의 절반 정도가 경쟁대상에서 탈락하는 것이다.

55점 이상은 인기지역 노려볼 만
하지만 무주택자들의 내 집 마련 길은 여전히 바늘 구멍이다. 최근 주택산업연구원이 설문조사를 바탕으로 '모
의실험'(시뮬레이션)한 결과, 전용 25.7평 이하의 경우(청약예금·부금) 55점을 넘어야 상위 3.52%에 포함된다.
스피드뱅크 박원갑 부사장은 '판교신도시처럼 100대1의 경쟁률이 넘는 초인기 단지라면 1%(65점 초과)에 포함
돼야 한다'며 '고득점자가 모두 한 단지에 청약하지 않기 때문에 55점 이상이면 인기단지를 노려볼 만하다'고 말
했다.

상위 점수자들은 최고 인기 단지로 꼽히는 광교신도시(2008년 하반기 분양), 송파신도시(2009년 분양 예정)가
분양될 때까지 청약하지 않을 것으로 예상된다. 이에 따라 중간 정도의 인기를 갖는 '옐로칩 단지'는 중간대 점
수자에게 기회가 돌아갈 전망이다.

'부동산 114' 김희선 전무는 '지역별 서열화 현상이 발생, 상위 20%에 드는 40점 이상 점수자들도 김포·파주 신도
시와 서울 비강남권 지역은 노려볼 만하다'고 말했다.

규모가 작은 단지나 비인기지역의 경우, 30점대도 도전해 볼 수 있다.

점수 높이기 전략 필요
점수가 낮으면서도 인기지역을 원하는 수요자라면 어떻게 해야 할까. 우선, 부모를1년 이상 모시고 살아 부양가
족 점수(최대 35점)를 높이는 방법이 있다.

또 지역 우선분양 물량이 많은 용인 등 경기도로 이사를 가는 것도 고려해 볼 만하다. 용인 등에서 일반 분양되는
일부 단지는 1년 이상 거주자들에게 100% 우선 분양권을 준다. 신도시도 30% 정도 지역거주자들에게 우선
분양권을 준다.

특히 서울 지역은 일반분양 물량이 계속 줄고 있어 가점이 낮은 서울 거주자는 경기도로 이사하는 방안을 적극
고려해 볼 만하다. 여유자금이 있다면 청약통장 가입자가 많지 않은 대형평형 청약이 가능한 통장으로 바꾸는
것도 방법이다.